Vendere la casa e continuare ad abitarci, con un prezzo che dipende dall'età

Chi compra la nuda proprietà di un appartamento compra, in sostanza, il diritto di entrarci un giorno che non conosce. Chi la vende incassa subito una somma e continua a vivere nella propria casa come prima, con le stesse piante sul balcone e lo stesso portiere. È un contratto antico, che il codice civile regola da ottant'anni e che il fisco valuta con una tabella aggiornata ogni volta che cambia il tasso legale. Capire quella tabella è il modo più semplice per sapere se un'offerta è ragionevole.

Due diritti sulla stessa casa

La piena proprietà si scinde in due pezzi. L'usufrutto è il diritto di usare l'immobile e di trarne i frutti, per esempio affittandolo, per tutta la vita: l'articolo 979 del codice civile dice che la sua durata “non può eccedere la vita dell'usufruttuario”. La nuda proprietà è tutto il resto: la titolarità del bene, senza la possibilità di abitarci finché l'usufrutto esiste. Alla morte dell'usufruttuario i due pezzi si ricompongono automaticamente nelle mani del nudo proprietario, senza nuovi atti e senza passare per la successione.

Il venditore, di solito qualcuno che ha bisogno di liquidità e non intende lasciare la propria casa, vende la nuda proprietà e si riserva l'usufrutto. Il prezzo è inferiore al valore pieno, e lo sconto dipende da un dato solo: l'età di chi resta in casa.

La tabella del fisco

Per calcolare il valore fiscale dell'usufrutto si parte dal valore della piena proprietà, lo si moltiplica per il saggio legale di interesse e il risultato, che rappresenta un'annualità, si moltiplica per un coefficiente legato all'età dell'usufruttuario. La legge stabilisce però che per questo calcolo non si può usare un saggio inferiore al 2,5 per cento: così, anche se il tasso legale per il 2026 è sceso all'1,60 per cento, il decreto del Ministero dell'economia del 24 dicembre 2025 conferma che il prospetto dei coefficienti resta quello calcolato “assumendo 2,5 per cento come misura di riferimento”, allegato al decreto legislativo 139 del 2024. La tabella in vigore nel 2026 è quindi la stessa del 2025.

Estratto del prospetto allegato al d.lgs. 139/2024 (allegato 1), confermato per il 2026 dal decreto MEF 24 dicembre 2025. La percentuale dell'usufrutto è il coefficiente moltiplicato per 2,5.

Un esempio illustrativo. Una signora di 75 anni vende la nuda proprietà di un appartamento che vale 200.000 euro. L'annualità è 200.000 × 2,5 % = 5.000 euro; il coefficiente per la sua fascia è 14; l'usufrutto vale 5.000 × 14 = 70.000 euro, pari al 35 per cento, e la nuda proprietà 130.000 euro. Questo è il valore su cui si calcolano le imposte dell'atto; il prezzo di mercato può essere diverso, perché l'acquirente immobilizza il denaro per un tempo incerto e in genere chiede uno sconto ulteriore. La tabella serve a riconoscere un'offerta fuori misura, non a fissare il prezzo.

Chi paga cosa, finché dura l'usufrutto

Il codice civile divide le spese con una logica precisa. All'usufruttuario spettano “le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria” (articolo 1004): le bollette, le spese condominiali ordinarie, le piccole riparazioni, la caldaia da far revisionare. Le riparazioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario (articolo 1005), che la norma esemplifica con i muri maestri, le travi, il rinnovamento dei tetti, dei solai e delle scale; l'usufruttuario gli deve però gli interessi sulle somme spese, per tutta la durata del suo diritto. Le imposte e gli altri “carichi annuali” che gravano sul reddito sono dell'usufruttuario (articolo 1008).

Per l'IMU la questione è chiusa dalla legge: l'imposta è dovuta “dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie)”, quindi dall'usufruttuario e non dal nudo proprietario. Se l'usufruttuario abita lì e la casa è la sua abitazione principale, in categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9, l'IMU non è dovuta affatto. Lo stesso vale per la tassa sui rifiuti, legata all'occupazione dell'immobile. Se invece l'usufruttuario affitta, il reddito del canone è suo, con le regole ordinarie: registrazione del contratto e, se lo desidera, cedolare secca.

Le imposte dell'atto

L'acquisto della nuda proprietà da un privato sconta l'imposta di registro del 9 per cento, con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale; se l'acquirente ha i requisiti “prima casa” il registro scende al 2 per cento. La guida dell'Agenzia delle Entrate precisa che l'agevolazione può spettare anche al nudo proprietario, perché “non ha il possesso dell'immobile, che fa capo all'usufruttuario”. La base imponibile può essere il valore catastale rivalutato, con il sistema del prezzo-valore, che la stessa guida estende “agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento”: in questo caso i coefficienti della tabella si applicano al valore catastale, non al prezzo.

Per chi vende, la somma incassata non è di regola reddito tassabile se la casa è posseduta da più di cinque anni o è stata l'abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso; sono le regole generali sulle plusvalenze immobiliari, da verificare con il notaio caso per caso.

Marito e moglie, e il diritto che si allarga

Quando a vendere sono due coniugi, l'usufrutto viene di norma riservato a entrambi in forma congiuntiva, con la clausola di accrescimento: alla morte del primo il diritto si concentra per intero sul superstite, che continua ad abitare la casa senza dover nulla al nudo proprietario. Senza quella clausola, alla morte di uno dei due la sua quota di usufrutto si estingue e il nudo proprietario entra in comproprietà dell'uso con il coniuge rimasto. È una riga dell'atto che vale la pena leggere due volte.

I rischi, e le alternative da mettere a confronto

La vendita è definitiva: non si può “ricomprare” la nuda proprietà a condizioni prestabilite, e gli eredi non riceveranno la casa. L'usufruttuario resta responsabile della manutenzione ordinaria e dell'IMU, e il nudo proprietario può a sua volta rivendere il proprio diritto. Il denaro incassato va poi conservato con attenzione: un conto cointestato con un familiare di fiducia, o una gestione separata, sono decisioni da prendere prima del rogito e non dopo.

Le alternative esistono. La donazione della nuda proprietà ai figli con riserva di usufrutto usa la stessa tabella ma resta in famiglia, e può avere imposte molto più basse grazie alle franchigie tra parenti stretti. Il prestito vitalizio ipotecario è un finanziamento garantito dalla casa, rimborsato dagli eredi alla morte del mutuatario, che mantiene la piena proprietà. L'affitto di una stanza o dell'intero immobile, trasferendosi altrove, produce un reddito senza vendere nulla. Nessuna delle tre è sempre migliore: dipende da quanto denaro serve e da quanto si tiene a lasciare la casa a qualcuno.

Cosa ricordare

La nuda proprietà è un modo lecito e regolato per trasformare la casa in liquidità continuando ad abitarci. La tabella ministeriale, costruita sul saggio del 2,5 per cento, dice quanto vale il diritto di restare: a 75 anni il 35 per cento, a 80 il 25. Le spese ordinarie e l'IMU restano a chi abita, quelle straordinarie passano a chi compra, e le imposte dell'atto seguono le regole delle compravendite. Prima di firmare, le cose da controllare sono il valore pieno di partenza, la clausola per il coniuge, e se un'alternativa meno definitiva risponde allo stesso bisogno.

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