Un affitto va registrato entro trenta giorni e il costo si divide a metà

Le chiavi passano di mano, il primo canone è stato versato e il contratto è firmato in due copie. A quel punto parte un conto alla rovescia che molti scoprono solo quando è già finito: l’Agenzia delle Entrate concede trenta giorni dalla firma (o dalla decorrenza, se è anteriore) per registrare la locazione. La registrazione non è una formalità burocratica a sé: fissa la data certa del contratto, rende opponibili le clausole e apre la strada a tutto ciò che viene dopo, dalla detrazione per gli inquilini alla cedolare secca per il proprietario.

Chi deve registrare e con quale modello

L’obbligo riguarda qualsiasi contratto di locazione di immobili, con una sola eccezione: gli affitti che, sommati nell’anno con lo stesso inquilino, non superano i trenta giorni complessivi. Lo strumento è il modello RLI, che si compila online nell’area riservata dell’Agenzia con SPID, CIE o CNS, oppure si consegna in ufficio su appuntamento. Agenti immobiliari e proprietari con almeno dieci immobili devono usare per forza il canale telematico. Lo stesso modello serve anche dopo: proroghe, cessioni, subentri, risoluzioni e rinegoziazioni del canone passano tutti dalla sezione “Adempimenti successivi”.

Proprietario e inquilino rispondono in solido verso il fisco: se uno non paga, l’Agenzia può chiedere l’intera somma all’altro. Tra loro, però, la legge sull’equo canone prevede che l’imposta di registro si divida a metà, e la guida dell’Agenzia lo ribadisce. La clausola che scarica tutto sull’inquilino è nulla; quella che scarica tutto sul proprietario è invece ammessa.

Quanto costa: il 2 % e il minimo di 67 euro

Per le abitazioni l’imposta di registro è il 2 % del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità se si sceglie di pagare tutto subito. Per la prima annualità esiste un importo minimo di 67 euro: con un canone di 250 euro al mese (3.000 euro l’anno) il 2 % darebbe 60 euro, ma si pagano comunque 67. Nei contratti a canone concordato stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa la base imponibile scende al 70 % del canone. Per i negozi e gli immobili strumentali l’aliquota è dell’1 % se il locatore è un soggetto IVA, altrimenti 2 %.

A questo si aggiunge l’imposta di bollo: 16 euro ogni quattro facciate scritte e, in ogni caso, ogni cento righe, per ciascuna copia da registrare. Le marche devono avere una data non successiva a quella della firma. Chi registra online può addebitare entrambe le imposte direttamente sul conto corrente; chi paga separatamente usa il modello F24 Elide con il codice tributo 1501.

Tutto subito o anno per anno

Nei contratti pluriennali si può scegliere. Pagando l’imposta per l’intera durata al momento della registrazione si ottiene uno sconto pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità: nel 2026 il tasso legale è l’1,6 %, quindi lo sconto vale lo 0,8 % per ogni anno coperto. Pagando invece anno per anno, ogni versamento va fatto entro trenta giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, calcolando il 2 % sul canone aggiornato; le annualità successive alla prima possono anche scendere sotto i 67 euro. Per capire quanto pesa l’aggiornamento sul calcolo, torna utile l’articolo su come si calcola l’adeguamento ISTAT del canone.

Ipotesi: canone invariato, tasso legale 2026 all’1,6 % (sconto 0,8 % per annualità). Importi dalla scheda “Quanto si paga” dell’Agenzia delle Entrate e dal decreto MEF sul saggio legale.

La cedolare secca cancella registro e bollo

Il proprietario persona fisica che affitta un’abitazione fuori da un’attività d’impresa può optare per la cedolare secca: un’imposta sostitutiva del 21 % sul canone (10 % per i contratti a canone concordato nei comuni previsti) che prende il posto di IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo. L’opzione si esercita nel modello RLI, alla registrazione o in una delle annualità successive, e vale per tutta la durata residua del contratto o della proroga. Con la cedolare non si paga registro nemmeno sulla proroga e sulla risoluzione, mentre resta dovuto sulla cessione del contratto.

Il prezzo di questa semplificazione è la rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, a chiedere l’aggiornamento del canone, compreso quello ISTAT. Chi vuole tornare al regime ordinario può revocare l’opzione entro trenta giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, pagando da quel momento l’imposta di registro.

Proroga, risoluzione e cessione

Alla scadenza dei primi quattro anni la proroga tacita va comunque comunicata con l’RLI e l’imposta si paga di nuovo, in unica soluzione o annualmente. Se il contratto finisce prima del previsto, la risoluzione anticipata costa 67 euro in misura fissa, salvo cedolare secca; chi aveva pagato tutte le annualità in anticipo può chiedere il rimborso di quelle non godute. La cessione del contratto senza corrispettivo costa anch’essa 67 euro, mentre se c’è un prezzo si applica il 2 % su quel prezzo, sempre con il minimo di 67 euro. L’accordo che riduce soltanto il canone di un contratto già registrato è esente da entrambe le imposte.

Cosa succede se si registra in ritardo

Dal 2025 le sanzioni sull’imposta di registro sono state riscritte e l’Agenzia le ha chiarite con la risoluzione 56/E del 13 ottobre 2025. Con un ritardo fino a trenta giorni la sanzione è del 45 % dell’imposta dovuta, con un minimo di 150 euro; oltre i trenta giorni la registrazione si considera omessa e la sanzione sale al 120 %, minimo 250 euro. Per i contratti pluriennali con pagamento annuale la base è l’imposta sulla prima annualità, non quella sull’intera durata, come aveva sostenuto in passato la circolare 26/E del 2011. Con la cedolare secca si applicano gli importi fissi: 250 euro per l’omissione, 150 per il ritardo breve. Chi si accorge da solo dell’errore può ridurre la sanzione con il ravvedimento operoso, che va autoliquidato nel modello RLI insieme agli interessi.

Un contratto mai registrato espone l’inquilino a un rischio ulteriore: senza registrazione non può far valere la durata legale, e la restituzione del deposito cauzionale diventa più difficile da pretendere.

Cosa ricordare

Trenta giorni, modello RLI, 2 % del canone con un minimo di 67 euro diviso a metà, 16 euro di bollo ogni quattro facciate: sono i quattro numeri che descrivono la registrazione di un affitto nel regime ordinario. La cedolare secca azzera registro e bollo in cambio della rinuncia all’aggiornamento del canone, e la scelta tra pagare tutto subito o anno per anno dipende da uno sconto oggi pari allo 0,8 % per annualità. Chi lascia passare il termine paga almeno 150 euro di sanzione, ma può ridurla ravvedendosi prima di un controllo. Tutte le cifre sono quelle pubblicate dall’Agenzia delle Entrate all’11 novembre 2026.

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