L'affitto può salire ogni anno solo se nel contratto c'è una riga che lo dice

Arriva per lettera o per messaggio, di solito intorno alla scadenza annuale del contratto: “dal mese prossimo il canone è aggiornato secondo l'indice ISTAT”. Seguono una percentuale e una cifra nuova. Pochi inquilini rifanno il conto, e pochi proprietari sanno spiegare da dove viene. Eppure la regola è semplice e sta in poche righe di legge: l'aumento è possibile solo se il contratto lo prevede, solo se il proprietario lo chiede, solo nella misura scritta, e mai se il proprietario ha scelto la cedolare secca.

Serve una clausola, e serve una richiesta

L'articolo 32 della legge 392 del 1978 dice che “le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto” della moneta. Due condizioni, dunque. La prima è la clausola scritta: se nel contratto non c'è, il canone resta quello iniziale per tutta la durata, e il proprietario non può aggiungerla da solo a metà strada. La seconda è la richiesta del locatore: l'aggiornamento non scatta da solo, e un proprietario che per anni non lo chiede non può poi pretendere gli arretrati come se li avesse chiesti.

Per questo la prassi corretta è una comunicazione scritta, con l'indicazione dell'indice usato, del mese di riferimento e del calcolo. Da lì decorre il nuovo canone, in genere dalla mensilità successiva alla scadenza annuale del contratto.

Quale indice, e quale percentuale

L'indice è quello dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, il FOI, calcolato dall'ISTAT al netto dei tabacchi. Non è l'indice che compare nei titoli dei giornali (quello è il NIC, per l'intera collettività): il FOI gli assomiglia ma non coincide. L'ISTAT lo pubblica ogni mese con i dati definitivi del mese precedente; la variazione che conta è quella tendenziale, cioè rispetto allo stesso mese dell'anno prima.

La percentuale dipende dal tipo di contratto. La legge del 1978 fissa il tetto del 75 per cento della variazione ISTAT per i contratti non abitativi; per le abitazioni, la legge 431 del 1998 lascia alle parti la definizione del canone nei contratti liberi di quattro anni più quattro, e nella pratica le clausole prevedono il 75 o il 100 per cento. Nei contratti a canone concordato, stipulati sulla base degli accordi locali tra organizzazioni della proprietà e degli inquilini, l'aggiornamento segue quanto previsto da quegli accordi, che spesso lo limitano al 75 per cento o lo escludono.

Il calcolo, con l'ultimo dato disponibile

Il dato definitivo più recente pubblicato dall'ISTAT è quello di settembre 2026: l'indice FOI al netto dei tabacchi “registra una variazione congiunturale di +0,6% e una tendenziale di +4,0%”. Il dato di ottobre arriverà con i dati definitivi del mese; la stima provvisoria del NIC per ottobre, diffusa il 30 ottobre, indica un'inflazione in ulteriore salita, quindi chi ha un contratto in scadenza a fine anno vedrà probabilmente una percentuale più alta.

Ipotesi: contratto con clausola di aggiornamento, mese di riferimento settembre 2026 (ISTAT, dati definitivi del 16 ottobre 2026). Il mese di riferimento da usare è quello indicato nel contratto, di norma il mese precedente la scadenza annuale.

Due dettagli che generano errori. Il primo: l'aggiornamento si applica al canone in vigore, quindi già aggiornato negli anni precedenti, non a quello iniziale; con il tempo gli aumenti si sommano. Il secondo: il mese di riferimento è uno solo, e va preso dal contratto; usare la variazione “media annua” o quella di un mese scelto a convenienza cambia la cifra.

Cedolare secca, l'aggiornamento è sospeso

Chi ha scelto la cedolare secca, l'imposta sostitutiva al 21 per cento (10 per cento per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa) che assorbe anche imposta di registro e bollo, ha rinunciato all'aggiornamento. La norma è esplicita: con l'opzione “è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT”. L'opzione non ha nemmeno effetto se il locatore non l'ha comunicata prima all'inquilino con lettera raccomandata, rinunciando espressamente all'aggiornamento. Queste disposizioni sono inderogabili. Dal 4 luglio 2026 la disciplina della cedolare secca è stata trasferita nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi (decreto legislativo 117 del 2026): conviene leggere il testo aggiornato, ma la logica della rinuncia all'aggiornamento è quella descritta.

Se la cedolare viene revocata o non rinnovata alla scadenza, la facoltà di aggiornare torna, ma solo da quel momento: gli anni in cedolare non si recuperano.

Se l'aumento è sbagliato

Il controllo richiede cinque minuti. Primo: cercare nel contratto la clausola e la percentuale. Secondo: verificare che il proprietario non abbia optato per la cedolare secca, cosa che risulta dalla registrazione del contratto o dalla raccomandata ricevuta a suo tempo. Terzo: aprire il comunicato ISTAT del mese di riferimento e leggere la variazione tendenziale del FOI. Quarto: rifare la moltiplicazione.

Se il conto non torna, la cosa da fare è rispondere per iscritto, indicando il calcolo corretto, e continuare a pagare il canone nella misura che si ritiene dovuta. Pagare un aumento sbagliato per anni non lo rende legittimo, ma rende più faticoso recuperare la differenza. In caso di disaccordo persistente, la controversia in materia di locazione passa prima dalla mediazione obbligatoria e poi, eventualmente, dal giudice. E vale la pena ricordare che il deposito cauzionale versato all'inizio non segue il canone: resta fermo alla cifra iniziale, con i suoi interessi.

Cosa ricordare

L'aggiornamento ISTAT non è un diritto automatico del proprietario né una stranezza da subire: è una clausola che, se c'è, si applica nella misura scritta, su richiesta, con un indice preciso che chiunque può leggere sul sito dell'ISTAT. Con l'inflazione di nuovo sopra il 4 per cento la differenza tra un calcolo giusto e uno approssimativo si vede in bolletta ogni mese, e con la cedolare secca la domanda non si pone nemmeno.

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