Tre mensilità al massimo, e ogni anno maturano interessi che quasi nessuno chiede

Il giorno della riconsegna delle chiavi è quasi sempre un giorno di fretta: gli scatoloni sul pianerottolo, il furgone in doppia fila, il proprietario che gira per le stanze vuote con un'aria pensierosa. È in quel quarto d'ora che si decide la sorte di due o tre mensilità versate anni prima, e che molti inquilini hanno quasi dimenticato di avere. Il deposito cauzionale ha regole precise, scritte in una legge del 1978 e nel codice civile, ma le parti le conoscono poco, e il risultato sono trattenute discusse a voce, interessi mai pagati e restituzioni che slittano di mesi.

Tre mensilità, non una di più

L'articolo 11 della legge 392 del 1978 dice due cose in due righe. La prima: il deposito cauzionale “non può essere superiore a tre mensilità del canone”. Una richiesta di quattro o sei mensilità è contraria alla legge, e l'inquilino può pretendere la restituzione dell'eccedenza. La seconda, molto meno applicata: il deposito “è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno”.

Quella frase significa che il proprietario non custodisce semplicemente la somma: la deve remunerare, ogni anno, al tasso legale, e deve versare gli interessi all'inquilino anche mentre il contratto è in corso. Nella pratica quasi nessuno lo fa, e gli interessi vengono conteggiati, quando vengono conteggiati, tutti insieme alla fine. Una clausola che dichiari il deposito infruttifero è generalmente considerata nulla, perché contraria a una norma posta a tutela dell'inquilino.

Quanto valgono gli interessi

Il tasso legale è fissato ogni anno con decreto del Ministero dell'economia. Per il 2026 è pari all'1,60 per cento annuo (decreto del 10 dicembre 2025, in Gazzetta Ufficiale n. 289 del 13 dicembre 2025), in discesa rispetto al 2 per cento del 2025 e al 2,5 per cento del 2024. Un esempio illustrativo rende l'idea delle cifre.

Interessi semplici calcolati sull'intero anno; per gli anni non interi si conta in proporzione ai giorni. Tassi dai decreti annuali del MEF pubblicati in Gazzetta Ufficiale.

Non sono somme che cambiano la vita, ma su un contratto di otto anni diventano qualche centinaio di euro, e sono dovute per legge. Chi non le ha ricevute durante la locazione può chiederle al momento della restituzione del deposito, insieme al capitale.

Quando e come deve tornare indietro

La legge non fissa un numero di giorni per la restituzione. Il diritto dell'inquilino nasce con la riconsegna dell'immobile: da quel momento il proprietario deve restituire il deposito, salvo che abbia qualcosa di concreto da contestare. Molti contratti prevedono un termine (trenta, sessanta giorni) per consentire di verificare lo stato dell'appartamento e l'arrivo delle ultime bollette; è una prassi ragionevole, purché non diventi un rinvio senza fine.

Il codice civile, all'articolo 1590, stabilisce che l'inquilino restituisce la cosa “nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso”. E aggiunge due regole che pesano molto nelle discussioni: se non c'è una descrizione iniziale, “si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”; e l'inquilino “non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà”.

Cosa può essere trattenuto e cosa no

Il deposito garantisce le obbligazioni dell'inquilino: canoni e oneri accessori non pagati, danni all'immobile oltre la normale usura. Per trattenere una somma il proprietario deve poter provare il danno e il suo costo: un preventivo o una fattura, le foto, il confronto con lo stato iniziale. Una parete ingiallita dopo sei anni, un rubinetto che gocciola, le tracce dei mobili sul pavimento rientrano nell'uso normale e nella vetustà. Un buco nel muro, la porta sfondata, la cucina lasciata sporca da ripulire a pagamento no.

Il discrimine è spesso tra piccola manutenzione e riparazioni: l'articolo 1609 del codice civile mette a carico dell'inquilino le riparazioni di piccola manutenzione “dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito”. Tutto il resto, dalla caldaia da sostituire all'impianto elettrico, resta al proprietario. Per questo il documento più utile di tutta la locazione è il verbale di consegna firmato all'inizio, con fotografie datate e le letture dei contatori: senza, vale la presunzione di buono stato iniziale, che protegge l'inquilino ma lascia il proprietario senza prove.

Deposito, fideiussione e caparra non sono la stessa cosa

Il deposito cauzionale è una somma consegnata al proprietario, che la tiene e la restituisce. La fideiussione è invece la garanzia di un terzo, una banca, un'assicurazione o un parente, che “obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui” (articolo 1936 del codice civile): l'inquilino non versa nulla al proprietario, paga una commissione al garante, e il proprietario in caso di inadempimento si rivolge a quest'ultimo. La caparra confirmatoria dell'articolo 1385 è un istituto da compravendita, che chi la riceve può trattenere se l'altra parte non adempie e deve restituire doppia se l'inadempiente è lui; in una locazione ordinaria non ha ragione di esserci.

Tutte queste somme, come il canone stesso, risultano dal contratto scritto e registrato: la legge 431 del 1998 dichiara nulla ogni pattuizione che preveda un canone superiore a quello del contratto registrato, e il modo in cui è descritto il deposito nel testo registrato è ciò che conta in caso di lite.

Se il proprietario non restituisce

Il primo passo è una lettera di messa in mora, raccomandata o PEC, con l'indicazione della data di riconsegna, dell'importo del deposito e degli interessi maturati, e un termine per il pagamento. Spesso basta, perché mette per iscritto quello che a voce era rimasto vago.

Se non basta, la legge impone un passaggio prima del giudice: per le controversie in materia di locazione, il decreto legislativo 28 del 2010 prevede che chi intende agire in giudizio “è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione”, e la mediazione è condizione di procedibilità della domanda. Si svolge presso un organismo accreditato, con costi contenuti per le cause di piccolo valore, e in una parte dei casi si chiude con un accordo. Quando il credito è certo e documentato, l'alternativa è il procedimento per decreto ingiuntivo, in cui il giudice ordina il pagamento sulla base dei documenti; per gli importi contenuti la competenza è del giudice di pace. In tutti i casi è l'inquilino a dover dimostrare di aver versato il deposito (la ricevuta o il bonifico) e di aver riconsegnato l'immobile (il verbale di riconsegna o la lettera con cui si comunica la restituzione delle chiavi).

Vale anche il percorso inverso per il proprietario con danni superiori al deposito. E il deposito resta ancorato al canone iniziale: non segue l'aggiornamento ISTAT applicato negli anni.

Cosa ricordare

Il deposito cauzionale è denaro dell'inquilino custodito dal proprietario, non un acconto a fondo perduto: ha un tetto di tre mensilità, frutta interessi legali ogni anno e torna indietro alla riconsegna, meno i danni che il proprietario riesce a provare. Due fogli firmati, il verbale di consegna all'inizio e quello di riconsegna alla fine, risolvono in anticipo la maggior parte delle discussioni; per quelle che restano, la strada passa da una lettera, dalla mediazione e solo dopo dal giudice.

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